Es gibt Gebäude, bei denen der Verfall beinahe schon zum Geschäftsmodell geworden ist. Verlassene Sanatorien gehören dazu. Sie stehen im Harz, im Schwarzwald und in anderen ehemaligen Kurregionen. Hinter ihnen liegen Jahrzehnte medizinischer Geschichte, Architekturgeschichte und Sozialgeschichte. Heute liegen dort Schutt, zerborstene Scheiben, verfaulte Dachstühle und die Überreste einer Nutzung, die längst verschwunden ist.
Für Fotografen sind es spektakuläre Motive. Für sogenannte Lost-Place-Enthusiasten sind sie Sehnsuchtsorte. Für Immobilienentwickler sind sie Problemfälle. Und für die Denkmalpflege? Häufig eine ziemlich unbequeme Rechnung. Denn irgendwann muss die Frage gestellt werden: Warum lässt eine Gesellschaft wertvolle historische Bausubstanz jahrzehntelang verfallen und wundert sich anschließend über die Kosten ihrer Rettung?
Vom Ort der Heilung zum Ort des Verfalls
Sanatorien waren nie gewöhnliche Gebäude. Sie entstanden aus einem medizinischen Weltbild, in dem Klima, Höhenlage, Licht, Luft und Ruhe wesentliche Bestandteile der Behandlung waren. Besonders im Harz und im Schwarzwald entstanden deshalb große Anlagen, die nicht nur medizinischen Zwecken dienten, sondern ganze Landschaften und Orte prägten. Diese Häuser waren Ausdruck einer Zeit, in der man glaubte, Architektur könne zur Heilung beitragen. Heute beweisen manche dieser Gebäude das Gegenteil: Architektur kann auch krank werden.
Wenn ein Dach undicht wird, beginnt der Verfall nicht irgendwann – er beginnt sofort. Feuchtigkeit dringt ein, Holz wird zerstört, Mauerwerk durchfeuchtet, Frost sprengt Bauteile. Danach folgen Vandalismus, Diebstahl, Brände und Einsturzgefahr. Ein Jahrzehnt Leerstand ist deshalb nicht einfach zehn Jahre Stillstand. Es sind zehn Jahre Substanzverlust. Und aus zwanzig Jahren werden irgendwann dreißig.
Die romantische Ruine ist eine teure Illusion
Die Lost-Place-Szene hat den verlassenen Sanatorien zu einer zweiten Karriere verholfen. Die Bilder sind eindrucksvoll: lange Flure, alte Liegehallen, überwucherte Fassaden, zurückgelassene Inventarreste. Der Verfall wirkt ästhetisch. Die Ruine erzählt Geschichte. Nur: Eine Ruine ist kein Instagram-Filter. Was auf einem Foto atmosphärisch aussieht, ist in Wirklichkeit häufig eine Kombination aus Feuchtigkeitsschäden, maroder Statik, Schadstoffen und erheblichen Sicherheitsrisiken. Und genau hier endet die Romantik. Wer durch ein solches Gebäude geht, sieht vielleicht einen alten Operationssaal. Ein Fachplaner sieht möglicherweise kontaminierte Baustoffe. Der Statiker sieht eine geschädigte Tragkonstruktion. Der Brandschutzexperte sieht ein Desaster. Der Eigentümer sieht eine Rechnung.
Und zwar eine sehr hohe.
Warum nimmt sich niemand dieser Häuser an?
Weil die Antwort unangenehm einfach ist: Weil es sich häufig nicht rechnet. Ein großes Sanatorium kann über gewaltige Flächen verfügen. Viele Räume, Nebengebäude, Parkanlagen und technische Einrichtungen müssen erhalten, saniert oder zumindest gesichert werden. Dann kommen die Auflagen. Denkmalschutz. Brandschutz. Barrierefreiheit. Energieeffizienz. Schadstoffsanierung. Statik. Haustechnik. Stellplätze. Fluchtwege. Genehmigungen. Und anschließend kommt die entscheidende Frage: Welche Nutzung erwirtschaftet genug Geld, um das alles zu bezahlen? Die Antwort lautet eben nicht automatisch „Hotel“. Ein Hotel braucht eine funktionierende Infrastruktur, moderne Zimmer, Brandschutz, Gastronomie, Haustechnik und einen Markt. Ein historisches Sanatorium lässt sich aber nicht beliebig in ein modernes Hotel verwandeln, ohne seine historische Struktur zu verändern.
Wohnungen? Ähnliches Problem. Pflegeeinrichtung? Hohe Anforderungen. Klinik? Noch höhere Anforderungen. Kulturzentrum? Hervorragend – solange jemand die Rechnung übernimmt. Genau hier kollidieren Denkmalschutz und Immobilienwirtschaft mit voller Wucht.
Und dann kommt der Denkmalschutz
An dieser Stelle wird es politisch. Denn Denkmalschutz kann nicht bedeuten, ein Gebäude unter Schutz zu stellen und anschließend zuzusehen, wie es über Jahrzehnte verfällt. Ein Denkmal ist kein Ausstellungsstück, das man in eine Vitrine stellt. Es braucht Pflege, Nutzung, Sicherung und Geld. Natürlich kann niemand verlangen, dass jeder Eigentümer ein wirtschaftlich völlig untragbares Gebäude aus eigener Tasche saniert. Aber genauso wenig kann es die gesellschaftliche Antwort sein, jahrzehntelang nichts zu tun und anschließend festzustellen, dass eine Rettung nun zu teuer geworden ist. Wer ein Denkmal verfallen lässt, darf nicht irgendwann behaupten, der Verfall sei der Beweis dafür, dass es nicht zu retten gewesen wäre. Das wäre ungefähr so, als würde man ein Haus anzünden und anschließend erklären, es sei leider nicht mehr bewohnbar.
Der gefährliche Punkt ohne Rückkehr
Bei vielen Sanatorien gibt es irgendwann einen Punkt, an dem aus Sanierung Schadensbegrenzung wird. Das Dach ist nicht mehr zu retten. Gebäudeteile müssen gesichert werden. Decken werden gesperrt. Fassaden drohen einzustürzen. Feuerwehr und Bauaufsicht beschäftigen sich nicht mehr mit der Frage, wie historische Substanz erhalten werden kann, sondern wie verhindert wird, dass jemand darunter begraben wird. Dann ist der Denkmalschutz plötzlich in der Defensive. Denn ein Gebäude, dessen Tragfähigkeit nicht mehr gewährleistet ist, kann nicht einfach deshalb stehen bleiben, weil es historisch wertvoll ist. Und Brände beschleunigen diesen Prozess brutal.
Leerstehende Gebäude ziehen nicht nur Fotografen und Entdecker an. Sie ziehen auch Vandalen, Metalldiebe und Brandstifter an. Ein einziger Brand kann Jahrzehnte Geschichte innerhalb weniger Stunden vernichten. Was danach übrig bleibt, ist häufig keine Sanierungsaufgabe mehr, sondern eine Ruine.
Altlasten, die niemand sehen will
Hinzu kommt ein Problem, das auf Lost-Place-Fotografien praktisch nie zu sehen ist: Schadstoffe. In historischen Sanatorien wurden über Jahrzehnte Baustoffe, technische Anlagen und Materialien verwendet, die heute problematisch oder verboten sind. Asbest, PCB, alte Dämmstoffe, belastete Bodenaufbauten oder andere Schadstoffe können eine Sanierung erheblich verteuern. Das ist einer der Gründe, weshalb die Rechnung eines Investors nicht mit dem Kaufpreis beginnt. Sie beginnt mit Gutachten. Und dann kommt manchmal die Erkenntnis, dass aus einem vermeintlichen Schnäppchen eine zweistellige Millionensumme werden kann.
Das erklärt, warum manche dieser Gebäude jahrelang neue Eigentümer bekommen, neue Konzepte angekündigt werden und trotzdem nichts passiert. Auf dem Papier ist die Wiederbelebung eines Sanatoriums schnell beschlossen. Auf der Baustelle beginnt die Realität.
Spekulieren ist keine Denkmalstrategie
Genau deshalb muss man auch über Eigentümer sprechen. Es ist nicht grundsätzlich verwerflich, ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial zu erwerben. Es ist auch legitim, wirtschaftliche Interessen zu verfolgen. Problematisch wird es dort, wo historische Gebäude über Jahre oder Jahrzehnte lediglich gehalten werden, während die Substanz immer weiter verfällt. Dann wird aus Eigentum irgendwann eine Wette auf den Abriss. Je schlechter das Gebäude wird, desto schwieriger wird seine Erhaltung. Und je schwieriger seine Erhaltung wird, desto leichter lässt sich irgendwann argumentieren, dass sie wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Ein bemerkenswerter Kreislauf. Erst verfällt das Denkmal. Dann wird sein Verfall zum Argument gegen das Denkmal. Das darf keine Denkmalstrategie sein.
Wir müssen endlich über neue Nutzungen reden
Die Alternative kann allerdings auch nicht lauten, jedes historische Sanatorium möglichst originalgetreu wieder in seinen Ursprungszustand zu versetzen. Das wäre vielfach genauso unrealistisch. Die entscheidende Frage muss deshalb lauten: Welche Nutzung kann dieses Gebäude heute tragen, ohne seine Identität zu zerstören? Das kann ein Hotel sein. Eine Rehaeinrichtung. Eine Bildungseinrichtung. Wohnungen. Ein Kulturstandort. Ein Tagungszentrum. Eine Kombination verschiedener Nutzungen. Nicht jede Wand muss für alle Zeiten dort stehen bleiben. Nicht jedes historische Detail kann gerettet werden.
Aber die Identität eines Gebäudes lässt sich bewahren, auch wenn man es verändert. Denkmalpflege darf nicht mit Stillstand verwechselt werden. Im Gegenteil: Die beste Form des Denkmalschutzes ist häufig eine gute neue Nutzung. Denn ein genutztes Gebäude wird gepflegt. Ein gepflegtes Gebäude hat eine Zukunft. Und ein Gebäude mit Zukunft hat eine Chance auf Erhaltung.
Der Staat kann nicht alles retten – aber er darf auch nicht alles laufen lassen
Natürlich können öffentliche Hand und Denkmalschutzbehörden nicht jedes Sanatorium retten. Dafür fehlt es an Geld, Personal und teilweise auch an sinnvollen Nutzungsperspektiven. Aber zwischen „alles retten“ und „dem Verfall zuschauen“ existieren zahlreiche Möglichkeiten. Sicherungskonzepte. Förderprogramme. Zwischennutzungen. Eigentümerwechsel. Stiftungsmodelle. Genossenschaften. Kommunale Beteiligungen. Abschnittsweise Sanierung.
Was dafür fehlt, ist häufig nicht nur Geld. Es fehlt an langfristigem Denken. Denn Denkmalschutz funktioniert nicht nach dem Prinzip: Heute beschließen, morgen fertig. Er funktioniert über Jahrzehnte. Und genau diese Zeit fehlt den meisten Sanatorien inzwischen.
Vielleicht müssen wir unsere Lost Places anders betrachten
Wir beim Onlinemagazin rottenplaces.de beschäftigen uns seit Jahren mit verlassenen Orten. Wir kennen die Faszination dieser Gebäude. Wir wissen, warum Menschen ihre Geschichten dokumentieren wollen. Aber gerade deshalb sollten wir uns davor hüten, den Verfall zu verklären. Ein verlassenes Sanatorium ist kein romantischer Zustand. Es ist das Ergebnis einer Entwicklung. Manchmal war diese Entwicklung unvermeidbar. Manchmal wirtschaftlich begründet. Manchmal politisch bedingt. Manchmal schlicht Folge falscher Entscheidungen.
Und manchmal war es einfach jahrelanges Wegsehen. Die Kamera hält den Moment fest. Sie löst das Problem nicht. Die eigentliche Frage lautet: Was sind uns diese Gebäude wert? Vielleicht ist das die entscheidende Frage hinter jedem verlassenen Sanatorium.
Nicht: Wie lange können wir noch hinein?
Nicht: Wie spektakulär sieht die Ruine auf Fotos aus?
Und auch nicht: Was könnte man mit dem Grundstück verdienen?
Sondern:
Was ist uns dieses Stück Bau- und Sozialgeschichte tatsächlich wert?
Wenn die Antwort lautet: nichts, dann werden diese Gebäude verschwinden.
Nicht plötzlich. Sondern Stück für Stück.
Ein Dach nach dem anderen. Eine Fassade nach der anderen. Ein Brand nach dem anderen. Eine Eigentümergesellschaft nach der anderen. Bis irgendwann nur noch Fotografien übrig sind. Dann allerdings wird niemand mehr über die Kosten einer Sanierung diskutieren müssen.
Dann ist es zu spät.
Herzlich, Ihr André Winternitz
Diese Kolumne ist, wie der Name schon sagt, Meinung. Begründet, aber gefärbt, wertend und evtl. provokativ. Dieser Text gibt nicht die Meinung der gesamten Redaktion wieder.
